De olho no acesso da população de baixa renda ao mercado de consumo, empresários do setor imobiliário esperam ter, em 2011, mais um período de bons negócios. O setor será beneficiado pela disponibilidade de crédito, pela política de estímulo à construção de imóveis populares e pelo crescimento da economia.
Com mais recursos financeiros disponíveis, os consumidores das classes C e D tendem a buscar alternativas para fugir do aluguel, aproveitando as facilidades que serão oferecidas por programas governamentais, como o "Minha Casa Minha Vida". A tendência pode ser fundamentada em um estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), Segundo o instituto, as famílias que gastam com aluguel comprometem quase o dobro do que aquelas que financiam imóveis. Dados da POF (Pesquisa de Orçamentos Familiares), de 2008/2009, demonstram que, em média, o brasileiro destina 12% da renda familiar para o aluguel. Já as despesas com a prestação da casa própria representam 7% do orçamento de quem financia.
Segundo Pedro Carvalho, pesquisador do Ipea, hoje é mais barato financiar do que alugar um imóvel. "Nos contratos de financiamento há uma proteção maior contra a especulação imobiliária. Os contratos de aluguéis são revistos a cada 30 meses com valor de mercado". Carvalho citou ainda o fato de que normalmente os contratos de aluguel são atrelados ao IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado). "O crescimento do preço dos imóveis, intensificado a partir de 2008, foi muito maior que o da TR , que indexa a maioria dos contratos de financiamento imobiliário.
Com isso, os mutuários do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) estão protegidos contra choques e bolhas nos preços dos imóveis que os arrendatários não estão", afirma o estudo. Os dados mostram ainda que apesar dos avanços, a compra de imóvel no País ainda está concentrada nas faixas mais elevadas de renda. Em média, 2,1% das famílias adquiriram imóveis. Outro sinal de que a compra ainda está nas faixas de maior renda é que 2,5% das famílias declararam ter comprado um segundo imóvel.
A análise por faixa de renda mostra que entre os 5% mais ricos, 16,5% compraram imóveis no período da pesquisa. Entre os 25% mais pobres, o percentual de famílias que compraram imóveis ficou em 1,5%. De 2002 a 2008, o percentual de famílias que pagam aluguel subiu de 12,9% para 17% dos domicílios. A pesquisa destaca que os custos elevados com despesas como seguro fiança e depósitos representam uma barreira à entrada no mercado de locação formal.
Os próximos 15 anos continuarão sendo favoráveis para o mercado imobiliário brasileiro, segundo projeções do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi)
Expansão imobiliária leva mais 15 anos’
Avaliação é do presidente do Secovi, João Crestana, que negou possibilidade de ‘bolha’ por excesso de construções
Alexandre Padilha
O mercado imobiliário deve permanecer em expansão por até 15 anos por conta do aumento da população e da renda dos brasileiros, o que passa a exigir mais moradias. A avaliação é do presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), João Crestana, que esteve ontem em Bauru para ministrar uma palestra sobre o futuro do setor. Na oportunidade, informou que a expectativa é construir 25 milhões de habitações, aproximadamente, número que está afinado com as projeções de crescimento da população. “Temos alguns estudos nacionais que apontaram tais números, sem esquecer que sete milhões deste total que será construído faz parte do déficit de moradia”, reitera.
O presidente do Secovi definiu este panorama positivo no mercado brasileiro como o reflexo das transformações apresentadas pela pirâmide etária do País. Segundo ele, o grande volume de cidadãos na faixa entre 18 e 35 anos aumenta a expectativa do setor para a construção de mais habitações, visto que tais idades são responsáveis pela instalação de novas residências.
“Entre 30% e 45% da população brasileira estão entre essas faixas. São exatamente as pessoas que estão montando as novas famílias. Aproveitando um momento em que a economia está estabilizada, esses brasileiros estão com condições de renda muito favoráveis. O Brasil tem uma janela extremamente favorável para o mercado imobiliário nos próximos 15 ou 20 anos”, avaliou Crestana.
Problemas
O presidente do sindicato aproveitou sua passagem por Bauru para minimizar as projeções negativas acerca da escassez de mão de obra qualificada e insumos para a construção civil, mas ponderou sobre o fornecimento de equipamentos para abastecer as obras.
“São os problemas bons que aparecem. Temos demanda, temos empresas capacitadas para construir, mas começa a faltar recursos de todos os tipos. Sobre a falta é mão de obra, este é um desafio que teremos que conviver e tentar formar profissionais capacitados”, frisou Crestana, ao sugerir como possível solução o incentivo a formações em profissionais da construção civil, desde pedreiros a engenheiros.
“Na questão dos materiais, como cimento, aço e azulejo, temos indústria nacional capaz de produzir e também podemos facilmente importar. Na verdade, não estou tão preocupado com isso”, completou o presidente do Secovi.
“Mas o setor de equipamentos está complicado. Às vezes chegamos a esperar três ou cinco meses para receber uma grua, máquinas de fundações ou tratores”, pontuou ao analisar que esta modalidade de indústria deve desenvolver-se nos próximos anos para atender a demanda do mercado.
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Espanha e EUA: maus exemplos
Na opinião de João Crestana, presidente do Secovi, o Brasil não corre o risco de cometer os erros da Espanha e Estados Unidos da América (EUA), que levaram seus setores imobiliários a enfrentar ‘bolhas’ estrutural e de crédito, respectivamente.
Ele explicou que os enpanhóis leram errado o desenvolvimento e viram 1 milhão de habitações a mais do que a sociedade poderia comprar. “Com isso, o país atualmente conta com um superávit de residências que freou o crescimento deste mercado”, contou.
No caso dos EUA, Crestana destacou o sistema bancário como principal causador da crise. “O sistema (bancário) é muito ruim e permissivo. Isso fez com que se concebessem créditos extremamente inadequados. Pessoas que iam comprar um imóvel de 100 mil dólares recebiam créditos de 130 mil dólares sendo que não conseguiria pagar nem os 100 mil”, revelou.
Crestana afirmou que o setor imobiliário brasileiro não corre tais riscos porque a análise do mercado e a expectativa de crescimento da população foram elaborados de acordo com a realidade do País e os bancos estão bem montados , com estruturas rígidas e uma administração forte para não permitir uma crise de crédito. “Com isso, o Brasil está longe de qualquer tipo de bolha”, completou.
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Crise no setor pode vir em virtude da escassez de recursos financeiros
O presidente do Secovi, João Crestana, apontou que a crise do setor imobiliário brasileiro pode surgir através da falta de recursos financeiros para subsidiar o desenvolvimento deste mercado. Apesar de desconsiderar os fatores internos do setor, como mão de obra, materiais e excesso de habitações, Crestana avalia os recursos atuais como limitados a servir o mercado por, no máximo, três anos.
“Hoje, os recursos usados são suficientes. Eles vem da poupança, que tem uma boa parte direcionada para o setor imobiliário, e do Fundo de Garantia (FGTS), que também geram um movimento legal na construção civil. Mas são limitados, devem nos servir para os próximos 2 ou 3 anos apenas”, afirmou.
De acordo com a análise de Crestana, o mercado imobiliário deve continuar em expansão dentro dos próximos 15 ou 20 anos, portanto, uma alternativa para aumentar as reservas financeiras destinadas à construção civil seria utilizar fundos de investimento de pensão ou de aposentadoria, “que possuem uma quantia superior a R$ 700 bilhões”, informou ao dizer que diversos países no mundo fazem uso dessas reservas de dinheiro para estimular o mercado imobiliário.
Investimentos
“Está na hora de trazer esses investimentos para financiar nossos empreendimentos. Além disso, poderíamos acionar as reservas técnicas de seguradoras e também contar com dinheiro estrangeiro. Os investidores estrangeiros querem vir para o Brasil porque estão ganhando pouco nas iniciativas existentes no país deles”, argumentou Crestana”.
Segundo ele, o setor precisa apenas demonstrar que é competente para lidar com tais investimentos de uma maneira segura e rentável para os investidores. O presidente do Secovi revelou que falta segurança política para conseguir atrair novos investimentos, especialmente no caso dos estrangeiros.
“O Brasil ainda carece de um pouco mais de instituições que proporcionem segurança política. O Ministério Público é uma instituição fantástica, mas ainda é muito novo, precisa evoluir mais um pouco. Esta inexistência cria um ambiente de insegurança, especialmente no mercado imobiliário, que é um investimento de longo prazo e complexo. Por isso precisamos exigir o cumprimento das leis”, concluiu Crestana.
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